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[以案释法]:抵押先于房屋承租 拍卖不受租赁约束

发布:  作者:   编辑:  时间:2016-05-18 17:11:57   浏览:20

案 情
    杨某因欠他人工程款项,遂将自己的一幢楼房于2007年3月1日作抵押,并办理了抵押登记手续。杨某因该房闲置又想赚点外快,于是在同年6月1日将该房出租给姚某,租期2年,但并未告知该房已设抵押。一年后,杨某无力还款,他人诉至法院胜诉后请求拍卖楼房,陈某竞买成功,购得楼房。几天后,陈某要求姚某搬出该房遭拒,遂诉至法院要求姚某搬出该房。最终法院一审判决支持原告诉请。


评 析
    根据我国担保法司法解释规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。
    本案中,杨某与他人的抵押权设立在先,而后在未告知承租人姚某该房已设抵押的情况下,将该房出租给姚某。在杨某无力还款后,该房屋被拍卖,而陈某作为受让人取得了该房的所有权,该租赁合同对其并不具有约束力。故陈某要求姚某搬出该房屋的主张于法有据,法院予以支持。姚某可就其损失向杨某主张赔偿。